Seu IPTU está certo? Crescem pedidos para revisão de cobrança em SP: ‘Me livrei de R$ 35 mil’

O carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ainda não chegou, mas já vale saber o que conferir quando ele aparecer. Em São Paulo, os pedidos de correção do imposto cresceram 8,6% neste ano. De janeiro a agosto, eles passaram de 4.867 para 5.287, segundo dados da Prefeitura. Em 2024, foram 3.781 pedidos de revisão.

Especialistas apontam algumas informações que podem fazer diferença no valor cobrado. Entre elas estão a área construída, uso do imóvel, ano da construção, padrão construtivo e valor venal. Tudo isso pode ser visto só na comparação do carnê atual com o dos anos anteriores.

“Se não houve alteração cadastral, via de regra, não há motivos para aumentos muito altos”, diz o advogado André Felix Ricotta. “Aumento discrepante no imposto de um ano para o outro é de se suspeitar”, afirma ele, da Felix Ricotta Advocacia.

A Secretaria Municipal da Fazenda afirma que o número de pedidos de revisão dos lançamentos de IPTU registrou “oscilações para cima e para baixo nos últimos anos, ou seja, uma movimentação normal, não sendo possível atribuir a ela uma causa específica”.

Pedir a revisão não significa que a Prefeitura vai concordar com o contribuinte. Entre janeiro e agosto de 2026, a Secretaria Municipal da Fazenda analisou 2.521 processos de revisão de lançamento de IPTU. Desse total:

• 604 foram considerados procedentes;
• 280 parcialmente procedentes;
• 1.123 improcedentes;
• 514 não foram analisados por falta de algum requisito formal ou legal;
• o restante segue em análise.

Os valores cancelados até o momento somam R$ 1,93 milhão neste ano.

Não é apenas o valor do carnê atual que deve ser observado. Dependendo da situação, vale verificar se o contribuinte se enquadra em alguma hipótese de isenção ou desconto.

Foi a redução da renda familiar depois da aposentadoria que levou Deusa Gomes, de 60 anos, moradora do Alto da Lapa, na zona oeste, a buscar a isenção. Ao fazer as contas da dívida acumulada entre 2020 e 2024, ela chegou a cerca de R$ 35 mil, média de R$ 7 mil por ano, sem considerar juros e correções.

Por que tanta gente contesta?

Na visão dos especialistas, um dos fatores é a atualização da Planta Genérica de Valores (PGV), instrumento que estabelece os valores unitários do metro quadrado de construções para definir o valor venal.

A Prefeitura revisa esses valores para adequar o cadastro imobiliário às transformações do mercado. Regiões valorizadas, que receberam novos investimentos em infraestrutura, como linhas de metrô e parques, podem sofrer alterações mais significativas no valor venal.

“A Lei Municipal 18.330/2025 alterou, para 1º de janeiro de 2026, os valores unitários do metro quadrado de terreno e de construção usados na apuração do valor venal”, explica Claudia Frias, do escritório Briganti Advogados.

Por isso, uma alta no IPTU nem sempre significa que houve erro no cadastro individual do imóvel. Pode haver mudança na própria metodologia. Ainda assim, quando a variação parecer incompatível com a situação do imóvel, vale conferir os dados antes de só aceitar a cobrança.

Valor venal é o valor de mercado?

O valor venal é uma estimativa da prefeitura para calcular o IPTU que considera metragem, idade e localização do imóvel. Já o valor de mercado indica o valor comercial para uma negociação. Em determinadas situações, como em regiões antes valorizadas que perderam prestígio, o venal pode ficar acima do valor de mercado, o que pode afetar o imposto.

“Você conseguiria vender seu imóvel pelo valor venal?”, propõe como primeira pergunta Natasha Ribeiro, CEO da Desonera, consultoria especializada na análise do IPTU. “Se a resposta for não, o valor do imóvel talvez precise de um olhar mais atento”.

Quando seu imóvel foi construído?

Uma reforma parcial não deve substituir o ano de construção original da edificação. Um imóvel construído em 1972 e reformado em 2025 continua tendo 1972 como ano de construção original.

A idade do imóvel é usada para aplicar o “fator de obsolescência”. “Quanto mais antigo o imóvel, menor é o IPTU”, explica o advogado tributarista Eduardo Ribeiro, também da Desonera.

O cuidado é importante em imóveis que passaram por reformas ou ampliações. Uma alteração indevida do ano-base pode fazer com que a edificação seja considerada mais nova do que realmente é, o que eleva o imposto. Especialistas afirmam que a variação pode chegar a 70%.

Imóvel residencial ou comercial?

Em São Paulo, imóveis comerciais têm alíquota de 1,5% sobre o valor venal. Para os residenciais, ela é de 1%. Por isso, um imóvel que atualmente tem uso residencial, mas permanece registrado como comercial, pode ter cobrança maior. Uma das hipóteses para isso é o uso comercial encerrado sem atualização no cadastro municipal.

José Carlos Ferreira, morador da zona leste, conseguiu alterar o uso cadastrado do imóvel ao comprovar que o contrato de locação comercial havia terminado em junho de 2025. Ele conseguiu redução de 40% do valor do imposto. Mesmo quando há mais de uma forma de utilização no imóvel, é possível considerar o uso preponderante para a classificação.

Área construída e área do terreno

Erros na área do terreno ou na área construída podem aumentar a base para calcular o imposto. As divergências podem surgir de medições equivocadas, lançamentos incorretos no cadastro municipal ou da falta de atualização depois de reformas e demolições.

A recomendação, nesse caso, é comparar o que aparece no cadastro da Prefeitura com documentos que indiquem as características reais do imóvel, como plantas e outros registros.

O contribuinte José Osmar Bercelli, morador da zona norte, contestou a área construída registrada em 210 m². Segundo ele, a área correta seria de 168,69 m². A análise de imagens e da planta confirmou a inconsistência. A decisão publicada no Diário Oficial em 1º de outubro corrigiu os lançamentos do IPTU de 2020 a 2025.

A Secretaria Municipal da Fazenda informa que os pedidos de revisão do IPTU são analisados individualmente, conforme a legislação aplicável e os elementos de cada processo. “Eventuais ajustes no lançamento podem ocorrer quando, no curso dessa análise, são identificadas informações que justifiquem sua revisão”.

Padrão construtivo entra na conta

O contribuinte deve olhar ainda o padrão construtivo do imóvel. Esse conceito considera as técnicas, materiais, acabamentos e o projeto arquitetônico da construção. O padrão ajuda a definir o valor do metro quadrado da edificação.

Quanto maior o padrão construtivo, maior pode ser o imposto. Um imóvel classificado no padrão F, por exemplo, reúne características de construções de padrão mais elevado, como gerador e infraestrutura completa, em empreendimentos do tipo condomínio-clube.

Isenção por valor venal

Para imóveis de qualquer uso, há isenção automática quando o valor venal é de até R$ 150 mil. Para imóveis residenciais de padrão A, B ou C, tipos 1 ou 2, a isenção vale para valor venal de até R$ 260 mil, desde que seja imóvel único e utilizado predominantemente como residência.

Há ainda uma faixa de desconto parcial para imóveis residenciais com valor venal entre R$ 260.000,01 e R$ 390 mil. Nesse caso, o desconto é progressivo e diminui conforme aumenta o valor venal.

Também há isenção para imóveis localizados em áreas específicas de ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), conforme a legislação vigente.

Aposentados têm regra específica

Aposentados e pensionistas podem solicitar isenção, desde que cumpram os requisitos:

• O imóvel precisa ser residencial, e o proprietário pode ter apenas um imóvel em seu nome.
• O valor venal do imóvel deve ser de até R$ 1.823.697.
• A renda mensal também é considerada.
• Para isenção total, a renda total deve ser de até três salários mínimos. Para a isenção parcial, deve estar entre três e cinco salários mínimos.

O que conferir quando o carnê chegar

O contribuinte que recebeu um IPTU e considera o valor muito alto deve começar pelo próprio cadastro do imóvel. Alguns itens merecem atenção especial:

• Valor venal: compare com os valores dos anos anteriores e avalie se a estimativa parece compatível com o imóvel;
• Ano de construção: confira se o ano original foi mantido, especialmente após reformas ou ampliações;
• Uso do imóvel: verifique se ele está registrado como residencial ou comercial de acordo com a utilização predominante;
• Área construída: confira a metragem registrada pela Prefeitura com plantas e outros documentos do imóvel;
• Área do terreno: veja se a dimensão cadastrada corresponde à realidade;
• Padrão construtivo: verifique se a classificação atribuída corresponde às características da construção;
• Isenção ou desconto: confira se o imóvel se enquadra nas regras de isenção automática ou se o proprietário pode solicitar benefício por sua condição.

O que fazer se achar algo errado?

O Portal do IPTU (capital.sp.gov.br/iptu2026), da Prefeitura de São Paulo, tem a ferramenta Explicando Seu IPTU, que detalha as informações do tributo, permite a comparação com a cobrança do ano anterior e explica os critérios de cálculo do imposto de cada imóvel da cidade.

A própria Prefeitura ressalta que cabe ao contribuinte manter atualizado o cadastro do imóvel sempre que houver alteração.

O prazo para apresentação de defesa administrativa é de 90 dias corridos a contar do vencimento da 1ª parcela ou parcela única. “A defesa apresentada após o prazo somente surte efeito sobre os exercícios posteriores”, alerta o advogado Eduardo Ramos Viçoso Silva, sócio da área tributária de Peluso, Guaritá, Borges e Rezende Advogados (PGBR).

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Fonte: Estadão